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房地产案例点评

东营某房地产开发公司与村委会集体所有土地合作开发房地产合同纠纷

发布时间:2018/4/11 11:06:36 作者: 浏览量:
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导读:律师评原告东营市某县花香街村委会与被告东营市惠安房地产开发公司双方签订的土地开发合作协议,约定在该土地上承建商品房,其改变了土地用途,违反了国家关于土地管理的相关规定……


村委会集体所有土地合作开发

【案情再现】

2011年5月10日,原告东营某县花香街村委会与被告东营市惠安房地产开发公司签订“土地开发合作协议书”,约定双方合作开发位于东营市××街房地产项目(土地的性质系集体所有的土地),四至为北到渤海灌渠,西到前进粮仓,东到示范,南到东营某化工厂。占地面积约18.16亩;东营某县花香街村委会与东营市惠安房地产开发公司合作开发本项目,由原告东营某县花香街村委会提供上述土地,并且保证合作土地为建设用地,无任何产权和经济纠纷,被告东营市惠安房地产开发公司负责跑办建设手续、建设项目和项目所有投资。“土地开发合作协议书”同时约定为保证协议的顺利履行,被告惠安房地产开发公司应向原告花香街村委会缴纳36万元保证金(被告在协议签订后已缴纳);若合作开发双方在合作过程中未能履行各自的权利义务,视为违约,违约方须向守约方赔偿损失。另外,该协议还约定了原、被告双方的权利义务。〈土地开发合作协议书〉签订后,被告惠安房地产开发公司依约在东营市某县花香街村委会提供上述土地范围内进行了挖槽建设。建设工程施工过程中,市国土资源管理局以原告未经县级以上人民政府批准,擅自占用国有工业用地为由,向原告出具了国土资罚字[2012]××017号行政处罚决定书,要求自行拆除相关设施,并予以罚款。后又于2013年4月12日向本院提出强制执行申请。本院于2013年5月12日做出行政裁定书,准予强制执行。在此情况下,被告东营市惠安房地产开发公司无法再行施工,停工至今。现原告认为其与被告签订的合同无效,要求被告恢复土地原状;被告委托本律师出庭应诉答辩。

【律师解读】

1、庭审过程中原被告双方当庭陈述及提交原告东营某县花香街村委会与被告东营市惠安房地产开发公司签订“土地开发合作协议书”,证实上述约定。

2、原告东营某县花香街村委会与被告东营市惠安房地产开发公司证实市国土资源局以原告东营市某县花香街村委会未经县级以上人民政府批准,擅自占用国有工业用地为由,向原告出具了行政处罚决定书的事实;
3、《中华人民共和国土地管理法》第四条:“国家土地实行土地用途管制制度”、“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”,第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”

合作开发房地产合同纠纷

【律师点评】

1、房地产开发商在投入资金进入某个房地产项目的时候,要避免共性的法律风险之所在和隐藏比较深的法律风险,要保证对于土地方签的所谓的合作合同或者协议,要能够正常履行。如果出现违约,根据合同违约责任怎么约定,才能弥补投入的损失。

2、在本案中,涉案土地属于城镇国有土地,土地用途系国有工业用地,原告东营某县花香街村委会与被告东营市惠安房地产开发公司双方签订的土地开发合作协议,约定在该土地上承建商品房,其改变了土地用途,违反了国家关于土地管理的相关规定,依法应对行为人处以行政处罚,虽然国土资源局对此已经作出行政处罚,但该规定并非强制性的效力性规定,不能据此认定该合作协议无效。

3、对于今年以来多发的改变土地用途行为,《城市房地产管理法》第十八条规定土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第四条规定:“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的,应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。”,并缴纳相应土地出让金。因此,法院判决驳回原告东营某县花香街村委会诉讼请求,支持了我方的诉讼请求。

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