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房地产律师|办理不动产登记和过户土地证房产证应注意的房地产知识(新)

发布时间:2018/1/12 0:49:26 作者: 浏览量:
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导读:房地产律师在办理房地产纠纷案件时发现许多当事人虽然签订了房地产买卖合同,准备办理不动产登记过户土地证房产证,但是发生房地产买卖合同纠纷时仍然对房地产的概念、法律关系、特征和分类搞不清楚导致纠纷的产生:

房地产纠纷案件

一、概念
1、土地

关于土地的概念房地产律师认为世界各国包括联合国都有不同的说法。中华人民共和国实行土地的社会主义公有制。土地是指包括地上空间和地下空间的地表,地表和地上及地下空间中存在的尚未与土地分离的自然物(如水流、岩石、矿藏、树林等)、人造物(如建筑物、构筑物、埋藏物等)在观念上均可归属于土地。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。
2、房屋

人们一般理解房屋指上有屋顶,周围有墙,能防风避雨,御寒保温,供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资,并具有固定基础,层高一般在2.2米以上的永久性场所。中华人民共和国城市房地产管理法规定房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。所谓构筑物是指除房屋以外的人工建造的工程建筑物,如桥梁、道路、隧道、水井、水塔、水坝、烟囱等。换言之,凡土地上人工建造的不可移动的物质均属广义上的房屋的范畴。房地产律师提示在司法实践中,所谓的房屋必须同时具备以下三个条件:1 必须有上盖;2 必须固定于土地之上;3 必须是合法的。
3、房地产

房地产一词在司法实践中用的比较多,实际上是一种财产权利。“房地产”一词有狭义和广义两种解释。狭义的房地产是指房屋,房屋基地以及附属土地。所谓附属土地是指房屋的院落占地、楼间空地、道路占地等空间上与房屋和屋基地紧密结合的土地。广义的房地产是指全部土地和房屋及固着于土地和房屋上不可分享的部分。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性通常又被称为不动产。

房屋与土地基本关系

二、基本关系
 在我国房地产中,土地与房屋的基本关系是:
 1.房地不可分割。
2.“房随地走,地随房走”,“房随地走”是指某块土地上的土地使用权被处分时该土地上的房屋等建筑物及其附属设施也随之一并处分,反之,建筑物、构筑物及其附属设施被处分时该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权也要一并处分,即所谓的“地随房走”。我国法律规定“房随地走,地随房走”旨在强调“房地一体”,即强调权利转移时一定要随着转移以保证权利最终归属同一个权利主体。
三、房地产特征
 1.固定性。在法律上土地与房屋可合称为不动产。这一特征决定了,在法律上土地与房屋转让的实质是权利主体的更迭,而不是权利客体的转移。因此,转让须办理产权过户登记手续。
 2.永久性或持久性。土地的使用价值具有永久性,房屋的使用价值具有持久性。由于具有这一特征,土地与房屋的所有权和使用权可以分离,在一项不动产上可同时设定多项权利。  3.个别性。这一特征决定了,在法律上土地与房屋交易的客体具有特定性,不可替代性,对交易价格应进行具体评估。 

房地产分类

四、房地产分类
 1.对土地按照不同的类别有如下划分:

按开发利用的程度,可分为生地各熟地;

按是否具有建筑功能用途,可分为非建筑用地和建筑用地;

按是否与城市经济紧密相连可分为农村土地和城市土地;

按所有制的不同,可分为国有土地、公有土地和私有土地。
3.对房屋按照不同的类别有如下划分:

按建筑结构的不同,可分为钢结构房屋、钢筋混凝土结构房屋、砖混结构房屋、砖木结构房屋和其他结构房屋;

按功能用途的不同,可分为住宅与非住宅;

按是否已建成,可分为待建房产、在建房产和建成房产,在房地产交易中,待建房产和在建房产称“期房”或俗称“楼花”,建成房产称“现房”;

按调节机制与供应对象的不同,可将住房分为商品房、经济适用房和廉租房。

房地产律师友情提示:上述介绍房地产领域内土地、房屋、房地产以及他们的关系和分类等基础知识有助于朋友们在办理房地产业务或者签订房地产买卖合同时有一个清晰的概念,从而预防房地产纠纷的发生。

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